新築建物（自宅）の評価

Q 私は令和3年中に自宅の建替えを検討しています。
これを機に将来のことも考えて、自分なりに相続税について調べたところ、相続税の計算上、建物については、固定資産税評価額をもとに計算すると知りました。
そこで気になったのですが、建物が完成したばかりで固定資産税評価額がまだ分からない時期に万が一相続が発生した場合、建物の相続税評価額はどのように計算されるのでしょうか。

A ご相談者様のおっしゃるとおり、ご自宅（家屋）の相続税評価額はその家屋の固定資産税評価額に一定の倍率（令和3年現在、自用の場合の倍率は1.0）を乗じて計算した値によって評価します。（財産評価基本通達89より）。
ここで、新築家屋の固定資産税評価額は総務省が公表する固定資産税評価基準をもとに、各市区町村が算出します。新築家屋の固定資産税評価額の決定時期は、新築家屋を取得した翌年3月31日です。

つまり、新築家屋の引渡日から翌年3月31日までの間に相続が発生した場合、相続日時点では家屋の固定資産税評価額が分からない状況で評価することとなります。
この場合の家屋の評価の仕方は、国税庁の質疑応答事例「増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価」より、新たに建物を建てた場合の費用（再建築価額）から、実際の新築時から相続開始日までの間における償却費相当額を控除した価額の100分の70に相当する価額で評価するとされています。

【算式】　新築家屋（自宅として利用）の場合
相続税評価額　＝　（再建築価額　－　償却費相当額　）　×　　70／100　

ただし、その場合でも相続税の申告期限までに固定資産税評価額が決定した場合には、その決定した固定資産税評価額に倍率1.0を乗じて評価しなおすこととされています。
通常、再建築価額から償却費相当額を控除した価額の100分の70に相当する値と、固定資産税評価額に倍率1.0を乗じた値では、後者の方が相続税評価額は低くなるものと思われます。

そのため、仮に新築建物が完成した直後で固定資産税評価額がまだ分からない時期に相続が発生した場合であったとしても、相続税の申告期限を確認し、固定資産税評価額が決定された後に申告期限が到来する場合には、固定資産税評価額の決定を待ってから相続税の申告をするよう注意が必要です。

※不動産の評価にあたっては様々な規定がございます。

ご不明な点等ございましたら、OAG税理士法人までお問い合わせください。