賃貸アパートをサブリース契約で貸し付けた場合の土地の評価方法

Q 昨年の８月に父の死亡により相続がありました。父が住んでいた自宅は私が単独取得することが決まり昨年中に売却したため、今年の３月１５日までに譲渡所得税の確定申告をする予定です。ところで、他の相続人との間で当該不動産以外の財産の分割協議がまだまとまっておらず、相続税の申告書を所得税の確定申告書提出期限までに提出できそうもありません。この場合、譲渡所得税の計算で取得費加算の特例は適用できないのでしょうか。 A ご相談者様のお考えのとおり、相続により取得した不動産を売却された場合で譲渡益が生じた場合は、売却した年の翌年３月１５日までに所得税の確定申告をする必要があります。ここで、相続により取得した不動産等を売却した場合、相続財産に係る譲渡所得の課税の特例（租税特別措置法第３９条、通称：取得費加算の特例）という制度があります。取得費加算の特例の詳細については割愛いたしますが、端的にいうと、譲渡した資産を相続した時に支払った相続税総額のうち、その譲渡した資産が占める割合相当額を、譲渡所得の計算における取得費に加えることができるというものです。この制度は相続税の申告書提出期限の翌日から３年以内の譲渡の場合に適用が認められております。 ご相談者様のケースで考えますと、譲渡所得税の計算時にはまだ相続税の申告書が提出されておらず、相続税額が確定していません。そのため、この時点では取得費加算の特例の計算を行うことはできません。そこで、このようなケースでは、まず所得税の確定申告において譲渡所得についての申告をしたうえで、相続税の申告書を提出した日の翌日から２か月を経過する日までに　更正の請求をすることで取得費加算の特例を適用することができます。ご相談者様におかれましては、まず譲渡所得を計算した所得税の確定申告書を３月１５日までに提出し、その後、相続税の申告書を相続税の申告期限（被相続人の死亡したことを知った日の翌日から１０か月以内）までに提出し、その提出した日の翌日から２か月以内に所得税の更正の請求を行うという流れとなります。ここで、もし当初の所得税の申告において譲渡所得の計算をしていない場合や、相続税の申告期限までに相続税の申告を行わなかった場合は、取得費加算の特例の適用は受けられませんので注意が必要です。 ※このように、税制上の特例の適用にはケースによって通常とは異なる流れとなる場合がございます。気になることがありましたらOAG税理士法人までお問い合わせください。

Q 私は自宅敷地の他に不特定多数の方が抜け道として利用している私道を所有しています。 このような私道はどのように評価するのでしょうか？ A 不特定多数の方が通行する私道については評価しないこととなっています。 国税庁の質疑応答事例において、どのような私道が「不特定多数の者の通行の用に供されているのか」について、以下①から③のような具体的な例が挙げられています。 ＜具体例①＞ 公道から公道へ通り抜けできる私道   ＜具体例②＞ 行き止まりの私道であるが、その私道を通行して不特定多数の者が地域等の集会所、地域センター及び公園などの公共施設や商店街等に出入りしている場合などにおけるその私道 ＜具体例③＞ 私道の一部に公共バスの転回場や停留所が設けられており、不特定多数の者が利用している場合などのその私道 お問い合わせの私道については＜具体例①＞に該当するものとなりますので、相続税の計算においては評価をしないこととなります。 ご不明な点等ございましたらOAG税理士法人までご相談ください。

Q 今年の5月に孫が生まれる予定で、教育資金の贈与を検討しています。令和3年の税制改正で内容の見直しがあると聞きましたが、どのような内容でしょうか？ A 令和3年度税制改正大綱において、教育資金贈与の非課税について、現行の制度から数点改正がありました。 現行の制度の詳細は過去の相談事例をご参照ください。 (http://www.sohzoku.jp/blog/20190719_01.html)   ① 贈与者死亡時の未利用残高の取扱い 信託日から教育資金管理契約の終了の日までに贈与者が死亡した場合には、受贈者が次のいずれかの場合を除き、その死亡の日までの年数にかかわらず、贈与者死亡時の未利用残高が相続財産に加算されることになりました。(現行では、死亡前3年以内の贈与に係る未利用残高のみ相続財産に加算) 　イ　23歳未満である場合 　ロ　学校等に在学している場合 　ハ　教育訓練給付金の支給対象となる教育訓練を受講している場合 ② 相続税額の2割加算 贈与者死亡時の未利用残高について、子以外の直系卑属(孫など)に相続税が課税される場合、その残高に対応する相続税に2割加算が適用されることになりました。(現行では適用なし) 上記①、②の改正は令和3年4月1日以後の信託等により取得する信託受益権等について適用され、非課税制度は令和5年3月31日まで延長されます。 教育資金贈与と合わせて、結婚・子育て資金贈与についても改正がありました。 結婚・子育て資金贈与については、現行の制度で贈与者死亡時の未利用残高が相続財産に加算されることになっていますが、今回の改正で、教育資金贈与と同様に、子以外の直系卑属(孫など)に相続税が課税される場合、その未利用残高に対応する相続税に2割加算が適用されることになりました。 税制改正により、教育資金の贈与についても相続税の計算に影響する可能性がありますので、贈与を検討される場合は事前にＯＡＧ税理士法人までご相談ください。