「不動産」について

• 賃貸アパートをサブリース契約で貸し付けた場合の土地の評価方法

  私は賃貸アパートをサブリース契約で貸し付けていますが私に相続が発生した場合、賃貸アパートの土地の評価方法はどのようになりますでしょうか。

  賃貸アパートなどの賃貸住宅が建っている敷地は、相続税を計算する際には貸家建付地として評価をします。貸家建付地とは、所有している土地に賃貸住宅を建てて、貸している敷地のことをいいます。

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• 土地の交換をしたときの特例

  私は、30年以上前に取得した土地を交換しましたが、交換の相手方から所得税は発生しないと聞きましたが、本当ですか。

  土地を交換した場合、原則として時価で譲渡したものとして、譲渡益に対し所得税が発生します。
  しかし、同じ種類の固定資産同士で交換したときは、いくつかの要件を満たせば、譲渡がなかったものとする特例があり、「固定資産の交換の特例」という制度があります。

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• リフォーム工事した場合の家屋の評価

  リフォーム工事した直後に所有者である父が死亡しました。相続税財産としてどのように評価したらいいでしょうか？

  リフォーム工事により、家屋の資産価値が上がったのであれば、その分を家屋の評価に含める必要があります。

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• 不動産の譲渡費用について

  仲介手数料と印紙代は譲渡費用になると聞きましたが、それ以外の費用は譲渡費用に該当しますか？

  譲渡費用の該当の可否は、その費用が譲渡のために直接かかったものかどうかで判断します。

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• 消費税の課税と免税が交互にやってくる？

  令和2年の8月初旬に母が亡くなり、遺言により弟と私とで賃貸不動産を相続しました。令和2年分の母が亡くなって以降の分につづき、令和3年分の確定申告を税理士の方に依頼しました。先日、「令和5年は消費税の納税が必要です。令和3年中の不動産貸付の状況が続くとすると、令和5年6年は消費税の課税事業者、令和7年8年は免税、そして令和9年10年はまた課税事業者、と繰り返すことになります」と言われました。令和3年中の賃貸料収入と同じ状況が続くという前提であるのに、消費税が課税になったり免税になったりするのはなぜでしょうか？

  それは、消費税における「課税売上高」を算出するときの考え方を理解すると納得されるかと思います。

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• 税制改正大綱　住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の見直し

  今年の春頃に父から住宅取得資金の贈与を受ける予定です。令和4年の税制改正で内容の見直しがあると聞きましたが、どのような内容でしょうか？

  令和4年度税制改正大綱において、以下のように改正案が示されました。

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• 税制改正大綱　住宅ローン控除の見直し

  令和4年の税制改正で住宅ローン控除について改正があると聞きましたが、どのような内容でしょうか？

  令和4年度税制改正大綱において、以下のような改正が公表されました。

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• 空き家に係る3,000万円特別控除…固定資産税精算金があるケース

  父が亡くなり、父が住んでいた不動産（港区にある戸建ての家と土地）を相続しました。この不動産が1億円(売買契約書に記載された額)で売れ、無事に不動産を引渡し、別途、固定資産税精算金26万円を買主から受取りました。この不動産の売却に関して、所得税法上の被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用を受けられますか？

  被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用は受けられません。

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• 構築物の評価

  令和3年の4月に父が死亡しました。父は平成30年の5月に300万円で自宅の塀(コンクリート造)の設置工事をしております。この塀の設置工事は父の相続税の申告の際に財産として計上する必要はありますでしょうか。

  ご自宅の塀は構築物に該当するため、相続税の申告書に財産として計上する必要があります。尚、塀の工事が通常の修繕であれば財産として計上する必要はありません。　

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• 居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限

  賃貸マンションを経営しており、この度新たに賃貸マンションの建築を考えています。 1棟目を建築したときには消費税の還付を受けましたが、税制改正で賃貸マンションを建築しても消費税の還付が受けられなくなったと聞きました。どのような改正がされたのでしょうか。

  令和2年10月1日以降に取得する居住用賃貸建物については消費税の仕入税額控除が適用できなくなりました。

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