Ｑ　私は賃貸アパートをサブリース契約で貸し付けていますが私に相続が発生した場合、賃

　貸アパートの土地の評価方法はどのようになりますでしょうか。

Ａ　賃貸アパートなどの賃貸住宅が建っている敷地は、相続税を計算する際には貸家建付地

　として評価をします。貸家建付地とは、所有している土地に賃貸住宅を建てて、貸してい

　る敷地のことをいいます。

＜貸家建付地の計算方法＞

　自用地としての価額－(自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

　貸家建付地の評価は、自用地としての評価額から借地権割合と借家権割合が減額できますが、賃貸割合は相続開始日における入居状況によって判断します。

　契約形態がサブリース契約でない場合は、空室部分については賃貸していないと判断するため、貸家建付地としての評価減はできませんが、サブリース契約の場合は、管理会社が建物全体を賃貸していると解釈されるため、賃貸割合が100％となります。

　そのため、たとえ空室が生じていても、原則として敷地全体について貸家建付地の評価を行うことができます。

　ただし、サブリースを行う会社が同族会社で、入居者の募集を実際には行っていない、また、他社に再委託しているなど、実体を伴わない場合は租税回避行為とみなされ、貸家建付地としての評価は受けられず、自用地としての評価となります。

※土地の評価方法は専門家でも意見が分かれることがありますので、土地の評価方法でお困

　りの場合はOAG税理士法人までお問い合わせください。