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駐車場の相続税評価！青空駐車場からコインパーキングまで徹底解説

「駐車場にしている土地がある。相続の際、相続税評価はどうすればいいのだろうか」

余っている土地がある時、駐車場経営は土地の有効活用ができて良いですよね。相続の際は、駐車場の相続税評価はどのように評価するのかと気になっていらっしゃると思います。

駐車場は、ご自身で貸しているか、業者に委託しているかによって評価方法が決まります。また、一概に駐車場といっても、更地に車止めを置いたような青空駐車場やアスファルト舗装された駐車場、コインパーキング等の設備がきちんとある駐車場かによっても評価が異なります。

本記事では、駐車場の相続税評価についてご説明します。駐車場の状況によっては減額できる特例がありますので、相続財産に駐車場がある方は、本記事を参考にしていただけましたら幸いです。

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1.駐車場の相続税評価は貸付状況で決まる

駐車場は、土地の所有者がご自身で管理されているか、業者に管理を委託しているかの貸付状況により評価が決まります。土地の所有者がご自身で管理されている場合は2・3章にて、業者に管理を委託している場合は4章にて、相続税評価の方法を詳しくご説明します。

2.土地の所有者が駐車場を直接貸している場合

土地の所有者が管理している場合は、更地に車止めの石が置いてある青空駐車場やアスファルト舗装、砂利が敷いてある駐車場などがあります。土地の所有者が管理しているので、自分の土地を自由に使える自用地で評価します。駐車場は、要件を満たせば小規模宅地の特例で減額できます。

2-1.自用地として評価する

土地の所有者が駐車場を管理してる場合は、自用地として評価します。自用地とは、自分の土地を自由に使える土地のことです。

2-2.小規模宅地の特例で減額できる

自用地の評価後、要件が揃えば小規模宅地の特例のうちの「貸付事業用宅地」の特例により、相続税評価を50％減額できます。貸付事業用宅地の特例については次の3章でご説明します。

3.小規模宅地の特例（貸付事業用宅地の特例）で50％減額できる

小規模宅地の特例の種類のひとつに貸付事業用宅地の特例があります。貸付事業用宅地とは第三者に貸したり、賃貸アパートを建てたりしている土地です。

3-1.貸付事業用宅地の特例の３つの要件

貸付事業用宅地等の特例は、以下3つの要件に当てはまると適用できます。
①土地の上に建物又は構築物があること
②駐車場が相当な対価を得て継続的に行われていること
③貸駐車場の面積が200㎡以下であること（200㎡超の場合は200㎡まで適用）

要件が合えば、貸付事業用宅地の特例により相続税評価を50％減額できます。

3-2.特例が適用できる4つの駐車場

アスファルト舗装や砂利は構築物に該当します。そのため、アスファルト舗装の駐車場や砂利敷きの駐車場は要件①に当てはまります。砂利の量が少ないと構築物とみなされないので、注意しましょう。またコインパーキングのような設備を設置している場合も構築物とみなされます。
一部がアスファルト舗装されている駐車場は、アスファルト舗装されている箇所のみ減額となります。
このような建物又は構築物があり、相当の対価を得て継続的に駐車場経営をしている駐車場は200㎡まで、貸付事業用宅地の特例が適用され50％減額できます。

貸付事業用宅地の特例が適用される駐車場
〇アスファルト舗装された駐車場
〇きれいに砂利が敷き詰められた駐車場
〇一部アスファルト舗装の駐車場（アスファルト舗装の部分のみ）
〇コインパーキングの設備がある駐車場

3-3.特例が適用できない3つの駐車場

更地にロープや車止めが置いてあるような青空駐車場は、土地の上に建物や構築物がないとされるため、貸付事業用宅地の特例の適用外となります。また、親族や知り合いに無償や低額で貸している場合は、要件②により貸付事業用宅地の特例の対象とはなりません。

4.駐車場を業者に委託している場合

所有している土地の管理を業者に委託している場合、その土地の相続税評価は、自用地評価額から賃借権の評価額を控除した額になります。

駐車場の評価額 = 自用地の価額 ｰ 賃借権の価額
なお、要件があえば、3章の小規模宅地の特例の「貸出事業用宅地の特例」も適用できます。

4-1.土地の賃借権には2種類ある

土地の賃借権には2種類あります
①地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
②それ以外の賃借権

①の地上権に準ずる権利に認められる賃借権とは、賃借権の登記がされているものや設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものが該当します。ただこれらの地上権は非常に強い権利であるため実務上は殆どありません。
②のそれ以外の賃借権として評価することが殆どです。

4-2.それ以外の賃借権がある駐車場の評価方法

①の地上権に準ずる権利が認められる賃借権は殆どありませんので、ここではそれ以外の賃借権がある駐車場の評価方法をご説明します。
それ以外の賃借権がある駐車場は以下の式で評価します。

駐車場の評価額＝自用地価額－自用地の価額×賃借権の残存期間に応じた一定割合

表1：自用地としての価額に乗じる割合表

計算例）
駐車場の自用地の価格：50,000千円
賃貸借契約終了までの残存期間：2年6ヶ月

50,000千円－（50,000千円×2.5%）＝48,750千円
駐車場の評価額は、48,750千円となります。

5.相続税がかかる可能性がある場合は専門家へ

相続財産が相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えると相続税がかかる可能性があります。駐車場の他にも不動産があり、相続税評価が必要な場合は、一度相続に詳しい専門家へご相談されることをオススメします。

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6.まとめ

駐車場の相続税評価は、土地の所有者がご自身で管理されているか、業者に管理を委託しているかによって相続税評価が異なります。土地の所有者が管理している場合は、自用地となり自用地での評価となります。小規模宅地の特例の要件にあえば50％の減額ができます。駐車場をコインパーキングなどの業者に委託している場合は、土地の賃貸借となり、自用地の評価額から賃借権の価額を差し引きます。こちらも要件があえば小規模宅地の特例が適用できます。駐車場の他にも不動産は、相続税評価が難しく、特例の活用により減額できる場合もありますので、一度相続に詳しい司法書士や税理士などの専門家へご相談されることをオススメします。