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土地の売却にかかる譲渡取得税！特例の適用で3,000万円まで控除される

「共働きしている長男夫婦のサポートをしてあげたいので、長男の家のそばに引っ越そうと考えている。今の住まいは売ってしまって、マンションに住みかえた方が楽かなと考えている。土地を売ると税金がかかると聞いたが、いったいどれくらいかかるのだろう？相続のこともふまえて判断した方がよさそうだな・・・」

土地などを売却した場合、購入した当時より高い価格で売ることができると、利益が生じたと見なされ、「譲渡所得税」という税金がかかります。高い価格で売れることは望ましいことですが、いったいどれくらい税金がかかるのか、不安になります。。

本記事では、土地を、購入したときより高い価格で売却できた場合の譲渡所得税について、事例とともに要点を分かりやすく説明していきます。

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1.土地の売却時にかかる譲渡取得税

土地などの資産を売ることで得た所得を「譲渡所得」といいます。譲渡所得税とは、土地などの不動産を売るときの価格（売買価格）が、買ったときの価格（購入価格）を上回った場合、その利益部分に対し課税される税金のことです。具体的には、生じた利益に対して所得税（給与所得など、他の所得とは分けて考える）と住民税（通常の税率に上乗せする）を計算し、総称したものを譲渡所得税と呼んでいます。

図1：土地を売却すると税金ってかかるの？

土地の売却には「印紙税」や「登録免許税」という税金もかかります。

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼って納めるもので、土地を売るときには必ずかかります。売買価格に応じて印紙税も増えます。たとえば、500万円の売買価格の印紙税は2千円、1億円であれば6万円となります。
因みに、2014年4月1日から2022年3月31日までに取り交わされた売買契約書の印紙税は、軽減税率が適用されています。

登録免許税は、売却する際に、必ずかかる税金ではありません。売却する土地に「抵当権が設定されていた場合」は、抵当権を外してから売らなければならないので、「抵当権を外す登記（抹消登記）」をおこなう必要があります。抹消登記は、土地1筆あたり1,000円、家屋1件に対し1,000円の登録免許税がかかります。

「不動産の所有者を変更する登記」にかかる登録免許税は、購入する側の負担となりますので、売却する側が納める必要はありません。

表1：印紙税の軽減措置について

2.譲渡所得税を計算してみよう

譲渡所得税が実際にどれくらいかかるものなのか、具体的に確認してみましょう。

売った価格から、資産を購入した当時の価格を引き、さらに売買行為で生じた諸経費（購入時、および売却時の両方）なども差し引くことで譲渡所得は求めることができます。

また、相続で引き継いだ土地の場合、購入した当時の価格が分からない、購入した時期が古すぎて購入価格を証明できないといった場合もあるでしょう。そのようなときは、売った価格（売買価格）の5％を購入時の価格として考えることができます。

図2：「譲渡所得」の求め方

2-1.譲渡所得税の計算方法

図2の計算式で求めた「譲渡所得」に、ある一定の税率を掛けて「譲渡所得税」を求めることができます。条件が整っていれば、譲渡所得の控除額を差し引くことができ、譲渡所得税を少なくすることができます。

図3：譲渡所得税の計算式

「一定の税率」とは、土地を所有していた期間が5年を超えるか否かによって異なります。所有期間を判定する際の「売却日」とは、土地を売った日ではなく、「売ったその年の1月1日」となりますので注意してください。

次に示す税率表から確認できるように、5年を超えていると税率が大きく減少します。売却日から、実際の所有期間を正確に把握して、売却のタイミングを見計らうことが、税金で損をしない、上手に売買するコツの1つといえます。

表2：譲渡所得税の税率

図4：売却日は売った年の1月1日とみなされる

2-2.マイナスできる諸経費には何が計上できるのか

諸経費は、譲渡所得から差し引くことができるので、差し引く額が多くなれば、その分譲渡所得税は下がります。控除漏れがないよう、念入りに確認して計算しましょう。表3に示した経費以外にも、思わぬトラブルなどでかかってしまった弁護士費用や、契約で遠方に赴くためにかかった旅費など、場合によっては経費として算入できるものがありますので、請求書などの支払った事実を証明できる書類は大切に保管しておいてください。

表3：諸経費とみなされるもの

【事例①】を計算すると、長期譲渡の税率20.315％となり
　譲渡所得：：5,800万円–（5,200万円-160万円）-190万円＝250万円
　譲渡所得税：250万円×20.315％＝50万7,875円
　100円未満は切り捨てとなるため、事例①の譲渡所得税は50万7,800円ということになります。

2-3.譲渡所得税以外にかかる税金

土地の売却を行うと、譲渡所得税以外に「印紙税」や「登録免許税」といった税金もかかります。

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼って納めるもので、土地を売るときには必ずかかり、売買価格に応じて印紙税も増えます。
たとえば、500万円の売買価格の印紙税は2千円、1億円であれば6万円となっています。なお、2014年4月1日から2022年3月31日までに取り交わされた売買契約書の印紙税は、軽減税率が適用されています。

登録免許税は、売却する際に、必ずかかる税金ではありません。売却する土地に「抵当権が設定されていた場合」は、抵当権を外してから売らなければならないので、「抵当権を外す登記（抹消登記）」をおこなう必要があります。抹消登記は、土地1筆あたり1,000円、家屋1件に対し1,000円の登録免許税がかかります。

「不動産の所有者を変更する登記」にかかる登録免許税は、購入する側の負担となりますので、売却する側が納める必要はありません。

3.マイホームの土地を売却するなら3,000万円まで控除される

譲渡所得税の計算では、条件が合えば、さらに控除額を差し引いて、税額を下げることができます。

3-1.10年以上住んだ家ならさらに税金は安くなる

マイホームの土地を売る場合は所有していた期間に関わらず、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

また、万が一、譲渡所得税がかかるとしても、10年超えて長く居住しているマイホームの土地であれば、譲渡所得の6,000万円までの部分に対する税率は「14.21％」と、軽減税率（10年越所有軽減の特例）を適用することができます。これは、3,000万円の特別控除と併用することができます。具体的な計算例は、以下の通りです。

3-2.買い替えるならば使える特例の範囲が広がる

マイホームの土地を売って、新しいマイホームを購入するときに使える特例（居住用財産の買換えの特例）もあります。これは先述の3,000万円の特別控除との併用はできないので、どちらかを選択する必要があります。

また、新たに買うマイホームの価格が、すでに売ったマイホームの価格より高いか安いかによって、適用する特例の内容が異なってきます。簡単な考え方は以下のとおりとなります。

この特例が使える期限は、2021年12月31日までの譲渡に限られています。さらに、売買価格が1億円以下でなければ適用できません。この他にも適用するための条件がいくつかありますので、対象となるかどうかの最終的な判断は、詳細をよく確認された上でおこなってください。

4.相続した土地は３年以内に売却なら特例が適用できる

次に、相続した土地を売却して、譲渡所得税がかかる場合に使える特例を2つ、ご説明いたします。どちらも相続発生から3年以内に売却することが条件です。

相続したが住むあてもなく、ただ維持費ばかりかかってしまう…、思い切ってそのような土地を売ってしまいたいとお考えの場合は、特例の期限を意識して、売却の検討をしましょう。

4-1.相続税を納めた分が控除される

相続した際に、相続税を支払っている場合は、納めた相続税の金額のうち、土地にかかった分を経費（取得費という）として控除することができます。短期間の間に、同じ財産に、相続税と譲渡所得税の二重課税となってしまうことを避けるための措置です。

※納めた相続税を控除することについて詳しくは、こちらを参考にしてください。（当サイト内）
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4-2.相続した空き家を売却すれば3,000万円の特別控除が使える

一人暮らしをしていた両親が亡くなり、実家を相続したものの、空き家の状態が続いてしまっているような場合、適用条件は満たせば、マイホームの売却と同じように、譲渡所得から3,000万円を特別控除することができます。

※相続した空き家に使える特例について詳しくは、こちらを参考にしてください。（当サイト内）
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また、道路の建設や河川の改修工事など公共事業をおこなうために土地を売る場合は、5,000万円までの特別控除を使うことができます。他にも、区画整理、特定住宅造成、農地保有のために土地を売る場合には、それぞれ特別控除が使えます。専門的な知識を要することになりますので、詳しい内容は相続専門の税理士にお問い合わせください。

5.譲渡所得税は売却した翌年に確定申告で行う

譲渡所得税は納付書が送られてきて払うものではなく、申告書を作成して確定申告を行い、納付するものです。

不動産を売ると、売却した翌年の始めに、税務署から「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」が届きます。もし、土地の売却で、譲渡所得の利益が生じていない場合は、その旨を返信用のハガキに記載して返送しておくと安心です。

利益が生じたら必ず確定申告をおこなってください。適用できる控除や特例を使えば、納税額がゼロになる可能性もあります。確定申告をおこなう2月から3月中旬が申告期限です。正確な期間は変動する可能性がありますので、事前に国税庁のホームページなどでご確認ください。

期限を過ぎてしまうと、無申告加算税や延滞税が加算される上、3,000万円の特別控除などを使うことができなくなってしまいますので注意してください。

図5：譲渡所得税の申告は確定申告でおこなう

参考：国税庁ホームページ「令和元年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）」
　　　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2019/kisairei/joto/index.htm

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6.まとめ

土地を購入したときよりも高い価格で売却する場合には、譲渡所得税という税金がかかります。

譲渡所得税の計算は、売買価格から、購入価格と諸経費を引いて、残った金額に一定の税率をかけて算出します。相続で引き継いだ土地などで、購入した当時の価格が分からない場合には、売買価格の5％を購入価格とみなすことができます。一定の税率とは、不動産を所有していた期間によって異なり、長期の場合は20.315％、短期の場合は39.63％となっています。

また、対象となる不動産がマイホームであれば、3,000万円の特別控除があり、適用条件をすべて満たしていれば譲渡所得税は課税されません。さらにマイホームを買換えるのであれば、税務面で受けられる優遇措置の選択範囲が広がります。

特別控除などを適用して税額がゼロとなった場合でも、申告は必要です。売却した翌年の確定申告の時期におこないます。

譲渡所得税に関することは、専門家である税理士にご相談ください。税額に最も影響する特例や優遇措置の適用条件などは難しい判断を要する場合があり、専門的な知識が必要となることがありますので、信頼できる税理士にご相談いただき、正しく無駄のない選択をしていただければと思います。