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『土地の相続』でトラブル？よくある5つのトラブル事例とその解決策

「先日、親の相続をどうするか決める時に、仲の良い兄弟で思わず喧嘩をしてしまって。。。
　実家があるとそれぞれの主張が強くて平等に財産を分けることは、難しいんだね。。。」

実家の土地の価値と残っている現金の額では差があり平等に財産を分割できないケースや、ご両親の面倒を見てきた方から“親の面倒は私がみてきたし、実家はもらうね”といきなり主張されるケースなど、いざ相続の手続きをしようとすると課題がたくさんあります。

図1：それぞれの想いが交錯して相続のトラブルに

特に実家など土地を含む財産を相続をする場合には、相続のトラブルになりそうな理由がいくつもあります。どのように事前準備をして進めていくと、スムーズに相続手続きが進むのか、これが理解できているかどうかで進み方が異なります。

実は、相続財産をめぐった「相続関係の相談件数」は10年間で1.6倍に増え、「遺産分割事件」も10年前に比べると1.3倍にもなっています。相続に関わるトラブルは増える一方なのです。
相続のトラブル原因と、対処方法を知っておくことは損をしません。

図2：相続に関する家庭裁判所への相談・事件（審判＋調停）の増加

※司法統計より自社で作成

本内容では、「土地を含んだ相続をする（遺産を分割する）」場合に、どんなトラブルが発生する可能性が　あるのか、なぜ家族の仲が悪くなってしまうのか、についてご紹介します。
加えて、理由と対策についてもご紹介しますので、亡くなられた方の意思に反して家族が不仲にならないように、しっかり確認して相続を終えましょう。

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1.土地の相続が原因で起きた家族内の5つのトラブル事例

ご家族が亡くなられて相続の手続きを開始すると、相続財産をどのように分割するかというデリケートな話題にすぐにたどり着きます。

今回は、Ｏ家の相続を例にして、土地の相続が原因でトラブルが起きた事例をご紹介します。
また2章以降で、それぞれのトラブルのポイントやリスク、対策について説明しますので、ぜひ参考にしてください。

図3：Ｏ家の相続財産の現状

1-1.”Ｏ家の相続”で発生した5つのトラブル

今回は、お父さまはすでに亡くなられており、お母さまがお亡くなりになられたケースをもとにご紹介していきます。
葬儀や相続の手続きを進めながらご両親の財産をどのようにご自身たち兄弟が相続するか話し合いをしていくことになります。この相続財産をどのように分割するか話し合いをすることを「遺産分割協議」といい、話し合いの結果は「遺産分割協議書」という書類を作成して、相続人全員が署名・捺印をしておくことでのちのトラブルを防ぐことができます。
　
さて、では”Ｏ家の相続”では、完了するまでにどんなトラブルが起きたのでしょうか。
これらは土地の相続をするときに、必ずと言ってよいほど発生しがちなトラブルです。発生しない場合は、事前対策がしっかりしているか、家族内でお互いに配慮できていた場合だと考えられます。

＜土地の相続でおこった5つのトラブル＞

（1）土地の相続のトラブル①：相続財産を平等に分けようと考える
（2）土地の相続のトラブル②：土地をもらえると勘違いをする
（3）土地の相続のトラブル③：実家が空き家になるリスクに気付かない
（4）土地の相続のトラブル④：土地の名義変更がされていなかった
（5）土地の相続のトラブル⑤：現金を相続しない場合、相続税は貯蓄から支払う

1-2.遺言があれば亡くなられた方の意思がわかるためトラブルにならない

ご家族が亡くなられて、最初にチェックしたいことは遺言の有無です。
もし、遺言があった場合には、亡くなられた方の意思が記載されていますので、その意思を尊重して分割することになります。つまり、遺言書に書かれている内容が優先されますので、土地を長女に相続させるとか、売却してお金を分け合いなさいなど、遺言の内容に沿って手続きを進めていくことができます。

家族で相続をする際に（特に財産を平等に分けられない時）、トラブルなく最も円満に終わらせることができるのは、亡くなられた方が遺言で家族に想いを伝えることです。

2.土地の相続のトラブル①：相続財産を平等に分けようと考える

2013年の日本の持ち家比率は61.7％（2017年社会生活統計指標）であり半数以上が持ち家であることから、相続の際に土地や家屋が関係してくる可能性が高いことが分かります。一方で、旧来の家督相続（長男が全ての財産を相続）の廃止や相続に関する書籍やWebサイトの増加によって、民法で定められた法定相続分（相続財産を分割する場合の基準）を利用して相続財産を平等に分ける考え方が広まっています。

しかし、相続税の申告が必要な方のうち相続財産に占める不動産（土地＋家屋）の割合は43.3％（国税庁：平成27年の相続税の申告状況）にもなります。単純に考えれば、相続人が3人以上いると平等に分割できないことで悩むことになります。さらに、今回のＯさんの相続のように相続税の申告対象ではない方で持ち家がある場合には、相続財産に占める土地や家屋の割合が一層増えることが想像できます。

図4：相続税の申告者の財産内訳

※国税庁：「平成27年度の相続税の申告状況について」自社で作成

2-1.【ポイント】平等にするために共有持ち分または差額精算を考えてトラブルに

今回のＯ家の事例ように実家が3000万円の価値で、現金を1000万円相続する場合には、相続財産のうち土地が占める割合が多いことから「平等に分けようと考える」と次の3つの選択肢を考えることが多くなります。実家の取り扱いの考え方になります。
（1）平等にこだわって、実家を3人で1000万円ずつの共有持分として相続する
　　　→　トラブルの先送り
（2）長女が実家を相続し、長女の貯蓄から兄弟に差額を支払う
　　　→　長女に差額の支払いをする貯蓄が無く、結果的に不平等になる
（3）実家を売却して得たお金を3人で平等に分ける
　　　→　トラブルなし

参考までに、土地の全国平均の敷地面積は約80坪で、東京都の土地の平均敷地面積は約42坪（2017年社会生活統計指標）です。この広さの場合には、土地を3つに分けて相続することが難しい広さとなります。

図5：相続財産の分割イメージ

2-2.【リスク】共有持分は問題の先送りとなり、子ども世代に迷惑がかかる

今回の相続だけを見ると平等のように感じますが、共有持分にしたことでお子さんの世代やお孫さんの世代に大きな荷物を残すことになります。今回のＯ家の相続では、仲の良い3人の兄弟で結論が出せたはずですが、共有持分にしてしまうとお子さんたちが集まって話し合いをして、結論を導き出す必要があります。いとこ同士で議論をして結論を導き出し、遺産分割協議書を作成して署名・捺印までするとなれば、皆が納得するのは売却してお金を分けることでは無いでしょうか。子どもたちの世代に迷惑を掛けないためにも、自宅を共有持分にすることは避けましょう。

図6：共有持分は次世代に大きなお荷物を残すことに

2-3.【対策】将来のことをしっかり決めて、すぐに対応することが吉

三人兄弟の誰が実家の相続をするのか、相続財産が平等に分けられない場合は代替えとして貯蓄からお金を渡すのかなど、どうしたらいいかを次世代に繰り越さず話し合って決定をすべきです。そして、必ずしも土地と家屋の価値を財産評価額で考える必要や平等性を追求する必要もありませんので、相続人同士が納得のいく対応を考えましょう。
この際に、近日中に実家を売却して得たお金を3分割することを考えている場合には、共有持分で相続をしても構いません。

こういったケースでは、相続税の節税や売却して得たお金の税金の取り扱いも考慮した方が良いため、相続税に強い税理士にご相談することをオススメします。

3.土地の相続のトラブル②：土地をもらえると勘違いをする

ご両親の介護が必要となりイヤイヤで始めた介護も時が経てば当たり前になり、特に同居しているケースでは介護で貢献しているし、このまま実家は自分が相続できるものと思い込んでいくことも珍しくありません。また、二世帯住宅を建てて一緒に住んでいる場合には、ご両親の住居部分もいずれはもらえると思い込んでいることも珍しくありません。ただし、これらは法律で定められたルールはありませんので、ご本人の勘違いからくる自己主張となりかねません。

3-1.【ポイント】貢献したから自分がたくさん相続できるという勘違いからトラブルに

“親のためにこんなに尽くした”という気持ちは、相続の際に大きく表われるものです。相続には「寄与分」という考え方がありますが「財産の維持や増加に貢献した人」が対象となります。よって、Ｏ家のように長女が仕事をやめて介護に専念したとしても、高額な入院費の支払い免れたなど“財産の維持に寄与した”という明確な理由が必要であり、それらを兄弟に認めてもらう必要もあります。寄与分の額は、相続人が話し合いをして決めることになります。

図7：ご両親の介護・看護を必要とするとき

3-2.【リスク】寄与分の主張は、争っても最後は法定相続分で相続することになる

寄与分の主張は、相続人同士でまとまらない場合には家庭裁判所に申し立てをして決めてもらうことになります。実際には、寄与分が認められるケースは少ない状況です。寄与分で揉めて申し立てをした場合、まずは調停の申し立てをしますが、なかなか思った結果にたどり着けず、最後には審判に移行して裁判官の判決を待つことになります。この間には長い歳月の中で平日に裁判所に何度も足を運ぶことになり、加えて弁護士の費用を費やすことになります。しかし、最後は法定相続分で分割する判断がされることも多く、家族間の仲を悪くして費用を支払った結果、最初と何も変わらないことになります。

3-3.【対策】ご両親の土地を相続したいなら、先にしっかりと家族会議をしておく

ご両親の介護を誰がするのか話し合う時、二世帯住宅を建てる時など、ご自身の中で最後は見返りとして土地や家屋を相続したいと思ったのであれば“いずれ話をしよう”と考えるのではなく、その時点で話をしておき可能であれば書面に残しておきましょう。相続財産の分割の話し合いのときに、いきなり主張をしても周りからの賛同が得られないケースも多いため、思いたったら吉日、すぐに家族会議をしておきましょう。また、ご両親の面倒を見てもらう側の兄弟については、貢献について配慮しましょう。

4.土地の相続のトラブル③：実家が空き家になるリスクに気付かない

ご両親が亡くなられて、実家には誰も住まないことになった場合、当然空き家になります。しかし、“思い出の実家を売りたくない”など、空き家となっても思い出の実家を残そうと主張する方もいます。全員の意向が一致しないと相続の手続きや売却の手続きができないため、困ってしまいます。

4-1.【ポイント】気持ちを優先すると、空き家のトラブルに巻き込まれる

実家には子どものころからの大切な思い出が詰まっており、家屋を取り壊すことを懸念して売却に踏み切れないことが多くあります。売却ができない場合には、賃貸として貸し出すことも考えたいのですが、これにも抵抗があるケースも珍しくありません。しかし、空き家には思いがけないリスクがたくさんあるため、あとから後悔をしないようにしっかり判断する必要があります。

※参考「実家が空き家になる前に決めておきたい3つのこと」

4-2.【リスク】老朽化・周囲への悪影響・支払いなどの問題が顕在化する

空き家のリスクは1ヶ月も経過すると顕在化し始めます。1ヶ月の間に人が住まずに放置すると老朽化が始まります。また洗面台などの下の排水ストラップ（Ｓ字）の水が蒸発して下水の匂いやねずみの侵入の原因となります。また空き家も固定資産税の支払いが必要ですので、その費用分が重くのしかかってきます。

図8：実家が空き家になった時のリスク

4-3.【対策】実家が空き家になる前に、将来のことを決めておく

実家が空き家になる前に、ご両親が亡くなられたらどうするのか決めておきましょう。ご家族が住まれる場合は良いのですが、ご家族で維持管理をする・管理会社に管理を委託する・貸し出す・売却のいずれかを決めておくと空き家のリスクから解放されます。ご家族が住まれないのであれば、賃貸などの有効活用か、売却後に相続財産として分配することがオススメです。

こういったケースでは、相続税の節税や売却して得たお金の税金の取り扱いも考慮した方が良いため、相続税に強い税理士にご相談することをオススメします。

表1：実家が空き家になる前に決める方針シート

5.土地の相続のトラブル④：土地の名義変更がされていなかった

遺産分割協議書を作成して、いざ実家を相続しようと不動産関係の書類を取り寄せてみると、名義人が祖父のままというケースもあります。相続登記（不動産の名義変更）は、義務では無いことと期限も無いことからそのまま放置されているケースも多くあります。しかし、第三者に自分のものだと主張するためには相続登記が必須となります。

5-1.【ポイント】不動産の名義が祖父のまま。遡って書類を作成するトラブルに

Ｏ家の場合、祖父からお父さま、お父さまからお母さま、そしてご自身へと3回名義変更が必要です。祖父が亡くなった際の遺産分割協議書が残っていれば救いですが、見込みは少ないでしょうから、不動産に関わる遺産分割協議書を再度作成し、登記関係書類の準備が必要となります。そのあと、お父さまの書類お母さまの書類と揃えて名義変更をおこないます。

5-2.【リスク】全員が押印してくれるかな。遠い親戚に署名・捺印をもらいに行く必要が

祖父のお子さんやお子さんが亡くなられている場合にはお孫さんに、不動産に関わる遺産分割協議書の署名・捺印をしてもらいに行かなければならなくなります。ある日知らない人が訪ねてきておじいちゃんの遺産分割協議書に押印して。とお願いされてもなかなかできないものだと思います。また2・3名であればよいのですが10名を超えてしまうとかなりの労力になります。
実際には遺産分割協議書は3回分の相続をまとめた1通を作成しても良いですし、相続ごとに作成しても良いです。押印する方が誰になるのかによって、便利な方法で作成をします。

図9：名義変更のために遺産分割協議書を3通作成する必要がある

5-3.【対策】 早めに土地の登記を確認

生前から将来の相続に向けて、土地の登記や状況をしっかり把握しておくべきです。まずは法務局に行き、不動産に関わる情報を確認しましょう。その際に名義を確認して、必要であればすぐに対応を取りましょう。亡くなられたあとに手続きをする段階で発覚していては遅いです。

6.土地の相続のトラブル⑤：現金を相続しない場合、相続税は貯蓄から支払う

Ｏ家の場合、相続人が3人のため相続税の非課税枠が4800万円であり、相続税の対象にはなりません。仮に相続財産が5000万円で、長女が実家のみを相続した場合を考えてみます。5000万円の財産に対して相続税の計算をおこない、そのうちの3000万円の割合に対して相続税を納税することになります。すると、現金を相続していないため相続税は自分の貯蓄から支払うことになります。

図10：　相続税の基礎控除の考え方

6-1.【ポイント】話し合いがついて実家を相続したのに相続税が納められないトラブルに

遺産分割協議の中で、お母さまの介護をしてきたことやその際の出費や生活費の負担など、いろいろと自分の想いを伝えて何とか実家を相続できたとしても、相続税を納められないトラブルに遭遇することがあります。相続しても今と何も変わらない生活を送る場合にも、実家を自分の所有財産にすることの意味は大きく、相続税の支払いをしなければならなくなります。

6-2.【リスク】相続税は10ヶ月以内に現金で納税の必要がある

相続税は、現金で納めなければなりません。よって、相続する財産が現金では無い場合には、相続税の納税をどうするか想定をしておく必要があります。相続税の納税期間は亡くなられた日の翌日から10ヶ月ですのでその間に相続税の支払いをするための現金の準備が必要となります。

図11：実家を相続すると貯蓄から相続税の支払いが必要に

6-3.【対策】生命保険や退職金など現金を相続できるか確認しましょう

相続が発生してから10ヶ月以内に相続税相当分の現金が必要ですが、いきなり準備をすることは困難です。いざという時のために現金を準備しておいたり、ご両親や兄弟と生前から相続税の支払いについても話をしておくことが大切です。

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7.まとめ

実家など土地の相続をするときに、必ずと言ってよいほど発生しがちなトラブルを5つあげました。
土地の相続があったにも関わらず、これらのトラブルが発生しないまま相続を終えたのであれば、遺言で亡くなられた方の意思が示されていたり、ご家族内の配慮が行いていたり、事前準備がしっかりしていたことでしょう。

＜土地の相続でおこった5つのトラブル＞
（1）土地の相続のトラブル①：相続財産を平等に分けようと考える
（2）土地の相続のトラブル②：土地をもらえると勘違いをする
（3）土地の相続のトラブル③：実家が空き家になるリスクに気付かない
（4）土地の相続のトラブル④：土地の名義変更がされていなかった
（5）土地の相続のトラブル⑤：現金を相続しない場合、相続税は貯蓄から支払う

実際にご家族が亡くなられると、葬儀から相続の手続き、相続財産の分割、相続税の納税など、対応することが山のようにあり、そして期日が迫られるものもあり怒涛のように1年が過ぎていきます。「人が亡くなる」ということを日ごろから考えたり、口に出したりしたくはないものです。しかし、事前準備こそが、家族が円満に相続を終える秘訣です。
亡くなられた方も、自分の財産が理由で家族仲が犬猿になることは決して望んでいないはずです。お盆やお正月に集まった際に少しだけでも話をしておきましょう。

話をする際に、当サイトですでにご説明をした次の内容を参考にしていただければと思います。

＜葬儀から相続手続き、相続税の申告に関わる参考記事＞
（1）家族が亡くなったら5日以内にやるべき手続きのまとめ
（2）葬儀が終わったら誰もがやるべき相続・手続きのまとめ
（3）我が家の法定相続分が図解で簡単にわかる全知識【完全版】
（4）遺産相続のための7つの期限と遺産相続全体の流れの総まとめ
（5）相続税が得意な税理士の選び方とホームページ検索の5つの注意点