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相続税対策は財産の状況に応じて千差万別ですが、代表的な方法をご紹介します。
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  土地持ち資産家のための税金対策  
 

昔からいわれている資産運用の方法に、「財産三分法」があります。保有している財産を、「預金(現金)」「商品(株式・有価証券)」「不動産」の3つに分けて保有することで、リスクを抑えながら収益の獲得を目指すものです。このやり方は、「政変」「自然災害」などさまざまな環境の変化から財産を守りつつ、財産のそれぞれの特徴を生かした財産保有形態であるといわれ、長い間有効な資産の運用方法とされてきました。

住宅地の平均価格

中でも、物価に連動して最も安定した価値を持っていたのが「不動産」でした。しかし、「バブル」の終焉によって最も大きな打撃を受けたのも「不動産」であり、「土地は必ず値上がりする」という「不動産神話」は脆くも崩壊してしまいました。地価は、短い期間に大幅な下落を繰り返して、土地は「値上がりする財産」から「投資妙味の乏しい財産」へと変化してしまったのです。

ただ、それでも小さな国土しかない日本にとって、「不動産」が経済の中心かつ基本であることには変わりがありません。もちろん、今はかつてのように「不動産は安全」であり、積極的に活用しなくても保有しているだけで「確実な資産」として認められる時代ではありません。土地所有者の皆さんは、地価が上がらないことを前提に「有効活用」「税金対策」等、いろいろな方策を自ら講じることが重要になっているのです。

自分の不動産は自分で磨け

土地活用の妙味は、現状のままでは「利回り」が低い物件でも「手を加える」ことで、高い利回りが可能となることにあります。そのためには、日常から専門家のアドバイスも必要でしょうし、自らの行動力や決断力を問われる場面もあると思います。いわゆる時代を先取りした「知恵」を使った活用が「土地を磨く」ことになるのです。

資産管理法人の活用

不動産や金融資産を管理することを目的にした会社が「資産管理法人」です。資産の運用額が一定規模を超える場合には、資産の所有者が個人で管理するよりも、法人を設立して、法人に管理を移管した方が税金面でも有利になるケースがたくさんあります。

1.運営上の基本方針

■株主は?
将来の株式価格上昇が相続に影響しないように、原則として「子ども」が出資する。資金がないときには、親から子どもに贈与して資金捻出する。

■役員は?
原則「子供」が就任。将来の死亡退職金の非課税枠の活用を考慮する場合には、親が役員となって給与をもらう必要がある。ただし、給料のやり過ぎに注意。

2.業務形態の基本3パターン
運用している資産の管理を資産管理法人に移す場合には、一般的に「管理料方式」「転貸(サブリース)方式」「資産所有方式」の3つのパターンがあります。

(1)管理料方式

概要
・テナントとオーナーの関係は従来通りです(家賃は最終的にオーナー個人が収受します)。
・法人はオーナーに管理業務(集金・清掃等)を提供し、オーナーから管理料のみを収受します。

管理料方式

メリット

・業務開始が比較的簡単です。

デメリット
・管理業務を法人が行っていることを証明するために、積極的な材料作り等の負担が生じます(日報作成等)。
・実際の管理業務の対価として法人が収受できる管理料の水準が、一般的に低廉です。

注意点
・管理料の水準が世間常識を逸脱すると、税務否認のリスクがあります。

(2)転貸(サブリース)方式

概要
・オーナーから法人に一括して物件全体を貸し付けます(テナントの募集とテナントへの不動産の貸し付けは法人が行います)。
・借上家賃は、満室時の家賃を想定して設定します。

転貸(サブリース)方式

メリット

・空室が出た場合でも、赤字リスクは法人が負うため、管理料方式よりも高い金額での賃貸借契約が可能です。

デメリット
・現入居者に対する案内や契約書変更等の事務手続き上の負担が生じます(基本的に入金先は法人へ変更します)。
・空室が増えた場合、法人が赤字に転落するリスクがあります(節税目的が果たせなくなります)。
・個人・法人間の将来の修繕費等の費用負担に応じた詳細な契約書の作成が必要です。

(3)資産所有方式

概要
・オーナーの土地の上に法人がアパート等を建て、テナントに賃貸します。
・法人はオーナーに地代を支払います(賃貸借の形態にするためです)。
・借地権の認定課税を回避するため、「無償返還の届出書」を提出する必要があります。

資産所有方式

メリット
家賃は全額法人に入るため、節税効果が一番高くなります。

注意点(現存する建物を法人に移転する場合)
・会社に買い取り資金が必要です(毎月の家賃収入から支払うこともできます)。
・移転諸費用(登録免許税・不動産取得税・契約書印紙代、等々)が生じます。
・売却した個人に、2年後の消費税の納税義務の発生もしくは簡易課税の選択ができなくなるリスクがあります。

相続税の節税策

かつては「3 代相続すれば、財産がなくなる」といわれたりしましたが、現在は最高税率の引き下げや評価の特例等が設けられ、事前の対策をしっかりと行えば、相当規模の財産を残すことが可能です。対策方法は財産の状況に応じて千差万別ですが、代表的な例としては以下の3 つが挙げられます。

(1)養子縁組:
基礎控除が増えます。

(2)生前贈与の活用:
一人当たりの非課税額が低いといっても、孫等を活用するなど何年も継続することで大きな効果があります。

(3)不動産購入にかかる借入金の活用:
金銭的価値と不動産の評価額との差を利用します。


具体的な節税策は、当法人までお気軽にご相談ください。


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